투자의 재발견 #2. 자산을 늘리는 방법
1. 대출 (레버리지) 안끼고 배당주 투자
20.3.17 현대차우 배당수익률은 8.19% 였다.
1억 넣으면? 연 1회 배당 819만원을 받는다.
2. 대출(레버리지) 끼고 배당주 투자
3.5% 이자율로 70% 정도 대출 받았다.
30%는 내 돈으로 투자 하고. 반 이상이 남의돈이네 ㅎㅎ;;
그럼 70%를 대출 끼고 샀으면
투자수익률은 19.1% 가 된다.
원래는 1억을 넣어야 연 819만원을 받았는데 (레버리지 안끼면)
4,300만원을 넣어도 819만원을 받는셈이 되버린다.
더군다나 똑같이 1억을 넣는다고 치면 1,900만원을 받는다..
물론 레버리지를 한없이 높이면 뒷감당을 해야하는 리스크가 커지지만
이래도 레버리지를 안쓸텐가?
자, 그렇다면 나의 연 현금흐름의 목표는 몇 % 정도를 두고
농장을 관리해야할까나
나의 기준금리 - SPACE BOUM
시간의 자유를 원하는 사람들에게 황금알을 낳는 거위(부동산, 주식 등)를 한눈에!
spaceboum.com
맨 밑에 결과를 보면
ROA = 투자자산을 선택할 때 기준이 되는 2.2% 수익률 보단 높은걸 고르자
ROI = 연 7.3% 의 현금흐름은 만들어야 한다. (수익률 말고!)
연 7.3% 현금흐름... 배당주 도 연 7.3% 짜리가 있나...? 주식은 답이 없는건가
하지만 부동산이라는 자산의 현금흐름 7.3% 은 어떨까? 비교적 쉬워보인다.
부동산으로 눈을 돌려볼까...?
투자기준 정하기 (1) DCF (Discounted Cash Flow) 현금흐름할인법
미래에 기대되는 현금흐름을 현재가치로 환산해서 모두 더하면
가치를 계산할 수 있다. 뭔지 간단하게 보고 넘어가자
| Q. 매년 100만원의 수익(현금흐름)이 있고 15년동안 받을 수 있다. 그리고 나의 기대 수익률은 5% 이다. 여기에 1,000 만원을 투자하라고 하는데, 투자 해야할까? |
= 1,037만 9660 원
투자하려는 1,000 만원보다 가치가 크니 OK
투자기준 정하기 (2) NPV (Net Present Value) 순현재가치법
DCF 이 뭔지 방금 보고 왔다. 미래에 기대되는 현금흐름을
현재가치로 환산해서 모두 더하는 것이였다.
근데. 투자하는건데.. 투자 원년에는 당연히 투자비용만큼
현금흐름이 마이너스가 되겠지..? 이거 감안해서 따져봐야 되는거 아냐?
| Q. 3,000 만원을 투자하면 5년간 1,000 만원의 현금흐름이 기대된다. 그리고 나의 목표 기대수익률은 10% 이고. 이거 ㄱㄱ 해야하나? |
= 718만원
이 나온다. + 가 나왔으니까 ㅇㅋ!
5년 후의 결과물? 을 순현재가치로 따져보면
3,000만원이 아니라 3,718 만원이라는 거잖아 ㅎ
투자기준 정하기 (3) IRR (Internal Rate of Return) 내부수익률법
투자로 지출되는 현금의 현재가치와
그 투자의 미래 현금흐름의 현재가치가 동일하게 되는 수익률
즉.. 이게 뭔 소리냐 이거 투자 했을 때 나오는 수익률 이라는 뜻이다.
내 기대수익률 말고.
| Q. 3,000 만원을 투자하면 5년간 1,000 만원의 현금흐름이 기대된다. 그리고 나의 목표 기대수익률은 10% 이고. 이거 ㄱㄱ 해야하나? |
= 19.86%
이거 19.86% 짜리 투자라는 뜻이다.
내 목표수익률은 10%인데 19.86% 짜리 였다니..
근데.... 뭔 말인지는 알겠는데
수식 계산은 어떻게해...?
응 엑셀로